ASSUNTO: - “ACTUALIZAÇÃO DE RENDAS ANTIGAS/VALOR PATRIMONIAL DOS PRÉDIOS URBANOS”

QUESTÃO: “...considerando um prédio urbano constituído por rés-do-chão e primeiro andar:
a) O prédio foi avaliado no seu todo, no início de 2010 com as regras do Imposto Municipal sobre Imóveis;
b) O rés-do-chão está arrendado desde 1971.
Para actualizar a renda nos termos da Lei em vigor, dizem-me que é necessário pedir às finanças a separação do valor patrimonial do prédio.
No caso de pedir esta separação do valor patrimonial o prédio será reavaliado tornando-se mais oneroso o IMI a pagar?...
 
RESPOSTA: - (elaborada em 26/08/2013) – Era perfeitamente espectável que um caudal de situações se levantassem quer para os senhorios, quer para os inquilinos, com as novas regras de determinação do valor patrimonial dos imóveis e a aplicação do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano.
Não será demais relembrar que o valor patrimonial dos prédios urbanos para habitação, industria e serviços, após a entrada em vigor das regras de avaliação do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (2004), resulta da seguinte expressão (artigo 38.º do Código):
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Procedendo ao seu desmembramento temos: Vt = Valor patrimonial tributário; Vc = Valor base dos prédios edificados; A = Área bruta de construção mais a área excedente de implantação; Ca = Coeficiente de afectação; Cl = Coeficiente de localização; Cq = Coeficiente de qualidade e conforto; Cv = Coeficiente de vetustez (idade).

Na questão formulada pelo estimado assinante da cidade do Funchal - o valor patrimonial do seu prédio ( rés-do-chão arrendado e 1.º andar onde habita ), não está devidamente discriminado, em termos das normas previstas no código do IMI, relacionadas com o assunto exposto, temos:
    Artigo 7.º, alínea b) Caso as diferentes partes sejam economicamente independentes, cada parte é avaliada por aplicação das correspondentes regras, sendo o valor do prédio a soma dos valores das duas partes.
    Artigo 130.º, n.º 3 – Os sujeitos passivos podem a todo o tempo reclamar de qualquer incorreção nas inscrições matriciais, nomeadamente com base nos seguintes fundamentos: alínea h) Não discriminação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos por andares ou divisões de utilização autónoma.

Embora não conheçamos em termos de pormenor as circunstâncias que deram origem à avaliação do prédio, sabendo-se apenas que foi com as regras estabelecidas no artigo 38.º do Código do IMI, infere-se que o prédio não estaria no regime de propriedade horizontal, nem era suscetível de constituir frações autónomas, porque, a existirem estas variáveis, o valor patrimonial seria desagregado aquando da determinação do Valor Patrimonial.
Em termos gerais, é necessário ter em consideração se houve obras de ampliação ou outras que originaram que uma parte do prédio fosse susceptível de utilização independente, as quais deverão ser consideradas como factos modificativos, que reportarão à data, para efeitos de inscrição matricial e de sujeição a tributação.
No caso exposto, é necessário ter-se em atenção se apenas foram efectuadas no imóvel obras de reparação ou benfeitorias, as quais não alterem o conteúdo do direito de propriedade, não constituindo, portanto, factos modificativos.

Resumindo, deverá o estimado leitor verificar e analisar detalhadamente a sua situação real considerando:
    Se foram efectuadas obras de reparação e melhoramentos, o valor patrimonial vai manter-se inalterado; se foram efectuadas obras de ampliação ou outras de modificação que originaram uma parte do prédio suscetível de utilização independente, nesta circunstância, o valor patrimonial global poderá sofrer alteração.
 
N.R. – Esta rubrica apenas tem lugar na última edição de cada mês do “Mensageiro de Bragança”, conforme questões colocadas pelos assinantes e leitores, via CTT, telefone, fax, internet, email, ou mesmo pessoalmente, reservando-se o direito de selecção das perguntas que chegarem à nossa redacção face à oportunidade dos temas a tratar.