ASSUNTO: - “VALOR PATRIMONIAL DOS PRÉDIOS URBANOS/AFETAÇÃO DIFERENTE DA ÚLTIMA AVALIAÇÃO.”

 
QUESTÃO: “...sou proprietário de um prédio urbano que inicialmente estava destinado a habitação e que já lá vão muitos anos destinei-o a guardar alfaias agrícolas, servindo de apoio à agricultura.
Na altura das últimas avaliações não reclamei do valor patrimonial atribuído, por não me ter apercebido que foi avaliado como estando destinado a habitação. Acabou por ficar com um valor patrimonial grande que me obriga a pagar um imposto que me parece exagerado.
Tenho forma legal tenho para repor a situação?...
 
RESPOSTA: - (elaborada em 26/09/2013) – A situação exposta é transversal a muitos contribuintes e, consequentemente, foram chegando pedidos de esclarecimento que se protelaram intencionalmente para uma melhor oportunidade, dado a própria lei prever prazos alargados para o efeito.
O Orçamento Retificativo para 2011, antecipou o prazo, estabelecendo como meta, o final do ano de 2012, para que todos os prédios urbanos fossem avaliados face ás novas regras estabelecidas no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, com vista à determinação do novo valor patrimonial que serviria de base ao imposto a pagar em 2013. Esta “mega” operação abrangeu a avaliação de mais de cinco milhões de prédios urbanos.
As avaliações então efetuadas, tiveram por base fundamental os elementos que os serviços de finanças dispunham, assentando em valores objectivos, tendo em conta cinco parâmetros: Preço de construção; Área; Localização ou Zonamento; Conforto; e Idade do Imóvel.
Trata-se de uma avaliação técnica/directa que após a determinação do Valor Patrimonial Tributário, obrigava a administração fiscal a notificar, por escrito, os respetivos proprietários, para efeitos de concordância ou não.
Foram muitas as reclamações apresentadas em todo o país, nomeadamente pela não conformidade das áreas e pela inexactidão da idade dos imóveis.
 
O caso que o estimado leitor nos coloca, destino diferente do prédio, está previsto no código do IMI, com regras e prazos perfeitamente definidos. Desde logo, o artigo 27.º, estabelece o seguinte: “Edifícios afetos a produção agrícola” 1-Edifícios e construções diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas situados em prédios rústicos não são avaliados. 2-O valor patrimonial tributário das edificações localizadas em prédios rústicos, que não forem afetos a produção de rendimentos agrícolas, é determinado de acordo com as regras aplicáveis na avaliação de prédios urbanos. 3- As edificações referidas no número anterior podem, a requerimento do proprietário, usufrutuário ou superficiário, e desde que se prove a sua afetação exclusiva a produção de rendimentos agrícolas, ser inscrita na matriz predial rústica.
o artigo 130.º no seu n.º 3, prevê:–“Os sujeitos passivos podem a todo o tempo reclamar de qualquer incorreção nas inscrições matriciais, nomeadamente com base nos seguintes fundamentos: alínea a) Valor patrimonial tributário considerado desactualizado”.
Não obstante estas regras, é necessário ter em atenção que o mesmo artigo 130.º, estabelece no seu número 4 o seguinte: “O valor patrimonial tributário resultante de avaliação directa só pode ser objecto de alteração com o fundamento previsto na já citada alínea a) por meio de avaliação decorridos três anos sobre a data do encerramento da matriz em que tenha sido inscrito o resultado daquela avaliação”.
Assim sendo, e porque o prédio urbano em causa aquando da avaliação nos termos das regras estabelecidas no artigo 38.º do código do IMI, foi considerado como estando afecto a habitação, resultando um valor patrimonial determinado com regras específicas relativamente à sua afectação, torna-se agora necessário proceder à determinação desse mesmo valor patrimonial correcto, dado o destino do prédio ser diferente.
Tal como a lei prevê (e porque na altura oportuna não foi feita a competente reclamação), é necessário que decorram três anos após a avaliação directa que determinou o valor patrimonial tributável do prédio, para se pedir nova avaliação.
Logo, é necessário “fazer contas” para se aferir da oportunidade legal do pedido da avaliação junto dos serviços de finanças. Se já decorreram os três anos previstos no código do IMI, através de um simples requerimento e sem quaisquer custos, poderá regularizar a situação.