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QUESTÃO-“…pode reduzir-se o Imposto Municipal sobre Imóveis - I.M.I., desde que sejam efetuados determinados procedimentos estabelecidos no respetivo Código… ”
RESPOSTA-(elaborada em 23/11/24) Quem é proprietário de um imóvel, se não estiver isento, tem que pagar todos os anos Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), traduzível normalmente entre 0,3 e 0,45% sobre o Valor Patrimonial Tributários (VPT), que reverte para as Câmaras Municipais da localização dos respetivos imóveis.
Se é proprietário de um imóvel pode reduzir o pagamento no ano de 2025 do IMI se, até ao final do corrente ano, solicitar à Administração Tributária e Aduaneira (AT) a sua reavaliação para efeitos de atualização do cálculo do VPT que consta na caderneta predial do prédio, o qual serve de base à determinação do imposto a pagar anualmente.
Para simplificar a situação (ou motivar os mais renitentes), diremos o que é óbvio, ou seja: Todos os imóveis envelhecem sendo que os Serviços Fiscais não reveem automaticamente os elementos que serve para cálculo do VPT, nomeadamente o Cv-Coeficiente de vetustez-idade do imóvel. Como o coeficiente de vetustez diminui por Lei conforme a idade do imóvel, ao ser solicitada gratuitamente a reavaliação (que em princípio depende de vontade do proprietário), facilmente se infere que o valor para efeitos de cálculo do VPT diminui e, consequentemente, o imposto a pagar passa naturalmente a ser menor.
Para melhor explicação vamos apresentar a fórmula que determina o VPT, conforme estabelece o n.º1 do artigo 38.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI):
Vt = Ve x A x Ca x Cl x Cq x Cv.
Desagregando esta expressão temos: Vt = Valor patrimonial tributário; Vc = Valor base dos prédios edificados (valor por m2); A = Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = Coeficiente de afetação; Cl = Coeficiente de localização; Cq = Coeficiente de qualidade e conforto e Cv = Coeficiente de vetustez-idade do imóvel.
Não obstante haver parâmetros da fórmula que são suscetíveis de se alterarem com o tempo, existem alguns que sofrem alterações significativas, tais como: Coeficiente de vetustez; Valor base dos prédios edificados e Coeficiente de localização. Daqui se infere que é de extrema importância que o VPT do prédio seja recalculado com base nos valores atuais e reais de todos os fatores em causa. Desagregando estes três parâmetros temos:
Cv-Coeficiente de vetustez-menos de dois anos-1; 2 a 8 anos-0,90; 9 a 15 anos-0,85; 16 a 25 anos-0,80; 26 a 40 anos-0,75; 41 a 50 anos-0,65; 51 a 60 anos-0,55 e mais de 61 anos-0,40.
Ve-Valor base do prédios edificados (Preço por m2)-É fixado anualmente por Portaria do Governo e, ao divergir de valores influencia o VPT.
Ci-Coeficiente de localização-varia entre 0,4 e 3,5 podendo em situações de habitações dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35. A revisão dos coeficientes de localização dos imóveis foi efetuada em 2019 pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios urbanos, respeitando o intervalo entre 0,4 e 3,5.
Perante os parâmetros enunciados, facilmente se infere, por exemplo, que o Cv-Coeficiente de vetustez que nos dois primeiros anos influencia o cálculo do VPT com 1, à medida que os anos inevitavelmente decorrem, pode no limite chegar a 0,40, que como é óbvio, altera substancialmente o cálculo final da fórmula do VPT, que serve de base à determinação do IMI.
Face ao conteúdo das variáveis enunciadas e perante a caderneta predial do imóvel que pode ser extraída gratuitamente no Portal das Finanças, o contribuinte dispõe dos elementos necessários para poder solicitar a reavaliação do imóvel.
No entanto, é importante referir que no Portal das Finanças existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os parâmetros atualizados. Se o valor apresentado for menor daquele que consta na caderneta predial, significa que haverá uma redução do IMI no ano de 2025 e seguintes, valendo obviamente o “esforço” de efetuar o pedido de reavaliação. Os pedidos de nova avaliação de imóveis só podem ser apresentados pelos proprietários ou representante legal, com intervalos de três anos, sendo o pedido gratuito junto dos Serviços de Finanças ou em alternativa on line através do Portal das Finanças.
É importante esclarecer que solicitar uma nova avaliação do imóvel é a forma de reduzir o imposto a pagar evitando, eventualmente, um aumento do imposto, já que a A.T. atualiza automaticamente de três em três anos, conforme estabelecido por Lei, o valor patrimonial tributário dos imóveis, apenas com base nos coeficientes de desvalorização da moeda, que em regra agravam o IMI.
Por fim, recomenda-se o cuidado especial da justeza do pedido de reavaliação, porque na eventualidade de o Valor Patrimonial Tributário se mantiver inalterado o requerente terá que suportar os custos de reavaliação do imóvel. Logo, antes de apresentar ou submeter on line o pedido, recomenda-se a respetiva simulação disponível gratuitamente no Portal das Finanças.