A opinião de ...

 
QUESTÃO: “…são imensas as opiniões que tenho ouvido e lido relativamente ao valor atribuído pelas finanças às casas, nomeadamente o imposto que pagamos poder ser mais elevado dado o valor patrimonial estar desatualizado e que as finanças nada corrigem mesmo havendo motivos para isso. Será possível esta situação? Como estamos no mês de pagamento do IMI...”
 
RESPOSTA: - (elaborada em 21/04/2014)-Como amplamente foi divulgado, o orçamento retificativo para 2011 determinou que até ao ano de 2012 fossem avaliados cerca de 6 milhões de prédios urbanos para habitação, industria e serviços, construídos ou adquiridos antes de Dezembro de 2003, com vista à determinação do novo valor patrimonial pelas regras estabelecidas no código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Essas regras de avaliação em vigor e que não tinham sido aplicadas aos prédios existentes antes daquela data, estão determinadas numa fórmula técnica: Vt=Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv. Procedendo ao seu desmembramento temos: Vt=Valor Tributário; Vc=Valor base dos prédios edificados (valor por m2); A=Área bruta de construção mais a área excedente de implantação; Ca=Coeficiente de afetação; Cl=Coeficiente de localização; Cq=Coeficiente de qualidade e conforto; Cv=Coeficiente de vetustez (idade).
Com a entrada em vigor do código do IMI e, a consequente avaliação dos prédios urbanos pelas regras estabelecidas para determinação do valor patrimonial, as quais assentam na fórmula mencionada, facilmente se infere que há dois parâmetros que são suscetíveis de sofrer alteração com o decurso normal do tempo, ou seja:
- Preço por metro quadrado de construção (Vc): O governo todos os anos determina o preço por m2, o qual é tido em consideração aquando da avaliação dos imóveis. Logo, se o valor por m2 divergir de ano para ano, por consequência direta, o valor do prédio também diverge.
- Vetustez ou idade do imóvel (Cv): A fórmula de avaliação, desagrega este elemento em função da idade do imóvel, ou seja, o artigo 44.º do código do IMI estabelece os seguintes coeficientes: Menos de 2 anos-coeficiente 1; 2 a 8 anos-0,90; 9 a 15 anos-0,85; 16 a 25 anos-0,80; 26 a 40 anos-0,75; 41 a 50 anos-0,65; 51 a 60 anos-0,55; e mais de 60 anos-0,40.
Assim sendo e operando só com estes dois elementos, facilmente se inferem duas situações:
-Com o decréscimo acentuado do valor de mercado dos prédios, devido à crise imobiliária, o preço por m2 fixado anualmente pelo governo, também tem sofrido alterações. Começou em 2003 por 600€, atingiu os 615€ de 2006 até 2008, estando atualmente em 603€, conforme Portaria 370/2013 de 27/12, situação que se verifica desde 2010.
-A idade dos imóveis, também é inevitável que vá aumentando com o decurso dos anos, logo, em teoria, o coeficiente diminui à medida que o imóvel envelhece.
Assim, e a título de exemplo, um prédio que tenha sido objeto de avaliação nos anos de 2006 a 2008, em que o preço por m2 que serviu de base foi de 615€ e que em 2014 é de 603€, facilmente se infere que a variação do preço por m2, provoca a diminuição do valor patrimonial.
No que concerne à idade do imóvel e também a título de exemplo, operando com o coeficiente 1, respeitante à idade de um imóvel novo em 2003 que serviu de base à avaliação (menos de 2 anos), e que, em 2014 esse mesmo prédio já tem mais de 9 anos, então, o coeficiente deverá ser de 0,85 (9/15anos), concluindo-se também que a mutação desta variável altera significativamente para menos o valor patrimonial.
Não obstante esta realidade (preço por m2 menor e coeficiente da idade do imóvel também menor), a Lei determina, que é ao contribuinte que impende a iniciativa de pedir a avaliação, ou seja, a Administração Fiscal não procede à atualização automática, só se alterando o valor patrimonial se o contribuinte requerer a respetiva avaliação.
É necessário ainda, ter em consideração o que estabelece o artigo 130.º do código do IMI, nomeadamente no seu n.º 4, ao referir que o valor patrimonial tributário, considerado desatualizado resultante de avaliação direta, só pode ser objeto de alteração por meio de avaliação, decorridos três anos sobre a data de encerramento da matriz (31 de Dezembro) em que tenha sido inscrito o resultado daquela avaliação.
Perante esta realidade fática, os estimados leitores terão que fazer contas através dos elementos constantes na fórmula inserida na caderneta predial do prédio e, verificar o enquadramento em termos de diminuição efetiva do valor patrimonial porque, só no caso de alteração para menos, é que não há quaisquer custos de avaliação. Caso concluam que a idade e valor de construção estão errados, ou outras variáveis, terão de pedir aos serviços de finanças a atualização do valor patrimonial. O pedido da avaliação é feito em papel A4, elencando o motivo ou motivos que lhe estão subjacentes, sugerindo-se como exemplo:
Exm.º Sr. Chefe dos serviços de finanças de……
F…..contribuinte n.º…… legítimo proprietário do prédio urbano inscrito na matriz predial da freguesia de….sob o artigo n.º…., vem por este meio requerer a avaliação nos termos do artigo 130.º do código do IMI, com vista à atualização do valor patrimonial, tendo em consideração os seguintes elementos:
- Preço por metro quadrado divergente da avaliação inicial e,
- Idade do prédio atualmente traduzida em ( x ) anos.
Respeitosamente pede deferimento. Data e assinatura do requerente.
Considerando a penetração que “Mensageiro de Bragança” tem em todo o país e estrangeiro, é importante esclarecer ainda, que a diminuição do valor patrimonial não tem influência apenas no imposto a pagar anualmente. É que, alguns municípios, indexam o pagamento das taxas de conservação de saneamento e esgotos, ao valor patrimonial do prédio. Logo, podemos estar perante uma redução do IMI a pagar e ainda uma redução de taxas municipais.
 N.R. – Esta rubrica apenas tem lugar na última edição de cada mês do “Mensageiro de Bragança”, conforme questões colocadas pelos assinantes e leitores, via CTT, telefone, fax, internet, email, ou mesmo pessoalmente, reservando-se o direito de seleção das perguntas que chegarem à nossa redacção face à oportunidade dos temas a tratar.