A opinião de ...

VENDA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE/REINVESTIMENTO DAS MAIS-VALIAS

QUESTÃO:-…vendi a casa onde vivia com a minha família em 2016 e passado algum tempo comprei outra. Na altura da venda declarei no IRS que ia reinvestir na compra de outra casa para habitação própria, no entanto agora fui avisado para pagar imposto da casa que antes tinha vendido...”

RESPOSTA:-(elaborada em 22/08/2020)-A questão colocada é transversal a muitos contribuintes que, por desconhecimento da Lei, ou “descuido”, podem vir a ser confrontados com situações desagradáveis passados que foram alguns anos após a venda do imóvel destinado a habitação própria e permanente. No entanto e como mais à frente se explicitará, vamos esclarecer toda a situação relativamente às mais-valias obtidas e reinvestidas no que concerne a habitação própria.
Antes porém e, de uma forma “despida” das terminologias estabelecidas por Lei, vamos tentar simplificar esta temática para que situações análogas à exposta possam ser evitadas atempadamente.
Descodificando a situação, diremos “grosso modo” que em termos gerais o valor da venda de um imóvel (rústico ou urbano) após a aplicação de algumas variáveis a determinar pela Administração Tributária, pode gerar um resultado financeiro positivo em relação ao valor da sua compra. Nesta circunstância estaremos em presença de uma “mais-valia” a qual está sujeita a imposto no âmbito do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares-I.R.S..
No entanto, a Lei em vigor prevê diversas isenções da tributação das “mais-valias” resultantes da venda de imóveis, determinando, para tal, a verificação de condições específicas. Assim, no caso de pessoas singulares, quando estejamos em presença de “mais-valias” resultantes da venda do imóvel que esteja afeto a habitação própria e permanente do agregado familiar, está legalmente prevista a isenção de tributação desde que o valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo bancário, seja aplicado na aquisição de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente, com a obrigatoriedade de o reinvestimento se ter verificado entre os 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores contados da data da venda do imóvel, ou seja, a tributação só não é aplicável se o valor da venda for reinvestido num outro imóvel para a habitação própria e permanente no prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda.
Posto isto, e sem entrar em pormenores específicos legais do cálculo das “mais ou menos-valias”, diremos que aquando da venda do imóvel da habitação própria e permanente do agregado familiar, o contribuinte tem que declarar para efeitos de I.R.S., no ano imediato à venda, através do preenchendo o anexo G, nomeadamente quadro 4, assinalando de forma inequívoca que pretende reinvestir o valor da venda. É este pormenor que determina a suspensão de um potencial pagamento de imposto, desde que verificados os prazos antes referidos.
Posteriormente e, aquando da nova aquisição de outro imóvel para habitação própria, o contribuinte tem, a obrigatoriedade de na sua declaração de I.R.S. através do anexo G, informar a Administração Tributária que reinvestiu o valor total da venda.
Na eventualidade de não se cumprirem estes pressupostos, passados os 36 meses após a venda, são desencadeados oficialmente os mecanismos para arrecadar o imposto, porque a Administração Tributária presume, por desconhecimento, que não obstante a intenção previamente declarada pelo contribuinte de reinvestimento, o mesmo não se verificou.
Ou seja, é necessário preencher sempre os anexos G da declaração do I.R.S., quer no ano imediato à venda quer posteriormente no ato da nova compra do imóvel.
Face ao que o estimado leitor refere, nomeadamente que adquiriu outro imóvel e, caso não tenha comunicado no prazo estabelecido, infere-se que não informou a Administração Tributária através do preenchimento do anexo G da declaração do I.R,S. ou, se apresentou o anexo em causa, pode, eventualmente, não ter reinvestido a totalidade do montante da venda e, nestas circunstâncias o sistema informático gerou uma “Liquidação Adicional ao Imposto” relativa ao ano da comunicação da venda do primeiro imóvel.
Caso não tenha procedido à entrega do anexo G relativamente à compra do novo imóvel, torna-se necessário apresentar uma reclamação nos Serviços de Finanças para regularizar a situação.

N.R. – Esta rubrica apenas tem lugar na última edição de cada mês do “Mensageiro de Bragança”, conforme questões colocadas pelos assinantes e leitores, via CTT, telefone, fax, internet, email, ou mesmo pessoalmente, reservando-se o direito de seleção das perguntas que chegarem à nossa redação face à oportunidade dos temas a tratar. Artigos anteriores ver na internet em Consultório Fiscal-Mensageiro de Bragança.

Edição
3796